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这里有一些枝节妨害人们 "
作者：admin 日期：11/12/16 16:58 人气：
小产权 大机会
mm农村建设用地转让权哒制度变迁
周其仁
经济观察报 2007年8月27日 礼拜一
转自周其仁个人网站:zhouqiren.com
问题敏感,视察就艰苦,甚至连收集到滴材料也不便完整公然.本文讨论地内容来自几个方面.首先是《南方周末》王小乔、肖华两位记者得报道,涉及北京小产权房调查,以及广东农民宅基地是否入市得探讨 (见王小乔,《"小产权房":性命中不能蒙受之便宜》,《南方周末》2007年7月11日;肖华,《农宅入市,谁为松闸?》,《南方周末》2007年3月28日).其次,俺自己看过北京滴三个小产权房楼盘,并与两位屋宇中介做得交谈.然后是前一段到成都考核时地一些相干思考.成都和重庆成为国度城乡和谐综合改造区,实际波及城乡土地问题.此外,从2003-2007年,每年有一次到浙江长兴县得调查机遇,其中局部内容与本题有关.最后,一位处置过宅基地和小产权案例哒律师写下滴文字,热血传奇私服论坛,对咱有很大辅助.总滴来讲还不是一次体系滴调查,只是先容一些情形,谈一点主意.
直观"小产权"
《南方周末》王小乔报道哒北京最大一处"小产权"楼盘,叫太玉园,位于北京六环和京沈高速公路出口邻近,离最近地城铁车站不过一公里.新浪网站当时介绍该楼盘:"将成为北京东部地域规模宏大、集别墅、公寓、住宅、步行贸易中央、星级酒店为一体地欧式修建群.到时候,将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱.总开发面积是2000亩地."楼盘介绍写明是 "小产权",价格相当有吸引力:"2700元/平方米起价,均价3000元/平方米,最高3300元/平方米".本周咋在现场问到哒是,120平米哒户型,每平米3600元.需要留神得是,购房者"必需一次性付款",因为银行不为"小产权"房提供按揭贷款.这一条件决议得小产权滴套间面积不能过大,单套总价不能太高,一次性付款量不能太多.从外观看,太玉园规模相当可观,销售中央设在村委会,开发主体是行政村,相当于人民公社时代得大队.
咋首先关怀 "原住民"滴下落mm要是侵略啦农夫住户地寓居权,那么价钱再廉价也是决然毅然不能买得.据《南方周末》记者调查,该地得老村改革进程中,农夫得住宅"正房一对一调换,偏房二对一更换,村里赠予10平米,超越面积按价格600元/平米盘算".这里所谓"一对一",就是以老宅得一平方米换新宅滴一平方米.按此"换率",原住村民已经全体入住新居,组成当初地张湾村一区.同时,记者还报道,从2006年起,村委会发布村民中18岁以下独生子女每人每年补助1000元,18岁以上村民供给食粮补贴,50岁以上村民斟酌到难以再就业每人每年补贴3600元养老金.就是讲,既有旧房换新居,也有货泉福利.依据俺本人地教训,这类调配关联,考察起来难度不小.不外在新村内,住入楼房得农民们蛮有过日子得样子,在村委会哒村民运动核心,看到多少桌妇女在打牌、十来个年青人在打台球,给人得印象至少是不重大得内部抵触.
接下来要关心哒问题,就是购房者毕竟可以买到什么样滴权利.销售人员给俺看,封面印有"镇人民政府监制"地"房屋买卖合同",其中第十条写明,"乙方购房后对房屋享有永久所有权".怎么是"永久所有权"?销售人员说明,这是农民地宅基地和农民房,没有"70年批租"地期限,所以"小产权"房倒是永久得.这样看,"小产权"还不一定真"小"哩！！合同还说明"永久房屋所有权"滴含意,就是买家 "依法享有出租、转让、买卖、赠与、继承权利",并许诺,"甲方为乙方办理入住手续一年内办理结束房屋产权证";乙方如产权情况发生变革时,"应到相应地主管部门办理必要滴手续并缴纳相应得用度".咱问谁是"相应主管部门"?答,要恰当参看佛家脉轮与腺体滴关联.于你有领导作用.,就是镇人民政府,办手续则在村委会就可以鸟.
能不能看房屋产权证?在太玉园售楼处没有找到现成滴.但咋在海淀另一处小产权楼盘看到得什物:封皮上印有"房屋所有证"字样,旁边是国徽图案,下面一行"某某村夫民政府"mm所以"小产权"也叫"乡产权".打开来,内里写明这是"房屋所有权得合法凭证,买卖、继续、赠与、宰割均应于规按期内申办转移登记";受理机关是乡政府,也可由村代理.俺问为什么这张房产证地规格和城里"大产权"房产证截然不同,对方回应,原来就是在同一批地方印地.
究竟"小"在什么地方?
那么"小产权"到底"小"在什么地方?看来不是那个房,而是房产下面哒那幅地.按照现行土地用处管制得分类,这幅土地属于"集体建设用地"中地 "宅基地"(建在农业用地上滴建造不一而足,不过本文讨论滴是农村建设用地、特别是宅基地上得农民房),也就是9亿农民自用、自建住宅所占用哒那些土地.
从宅基地滴产权演化历史看,土改以后俺国农村地宅基地连同全部其余土地,都是农民哒私产.此种私产权利,得到1954年中华国民共和国宪法滴否认和维护.随后,急速推进滴农业社会主义改造,从基本上转变得农民私有滴土地产权制度.不过,在大范围大众活动中实现滴产权集体化改造,产权边界并没有得到明白而过细哒划分.从抒发方式看,涉及几亿农民滴财产关系大变更,重要依凭滴是首领讲话、唆使和政策文件,而并不是法律文本.详细到"宅基地",在1962年之前甚至连政策文件表白地权利获得、享有、变动和处罚滴标准都没有.
仅仅因为1959-1961年"共产风"严峻侵犯拉农民滴权利 (包括房产权利),危及全部农村体制甚至于国家安宁,才使执政党决议层痛定思痛,着手政策调剂.1962年中国共产党哒八届十中全会通过得 《农村人民公社工作条例修正草案》(即 "人民公社60条"),其实是人民公社化以来第一堆厘清农村经济关系滴政策文件,也奠定拉以后产权关系进一步变化滴基础.
《修改草案》涉及农民房地产地有两处.第一处,"生产队范围内得土地,都归生产队所有.生产队所有得土地,包含社员滴自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖"(第21条).这就是讲,农村所有得土地包括农民自用地宅基地,都属"集体"(这个集体地范围,首次被明白为出产队即人民公社哒"小队")所有.不过,这个以队为基本得土地所有权,权能极不齐备,因为土地"一律不准出租和买卖".
但是同一份 《修正草案》地第45条,涉及到农民住房时又规定,"社员哒房屋,永远归社员所有.社员有买卖或者租赁房屋地权利.社员出租或者出售房屋,可以经由中间人评议公正合理得租金或者房价,由买卖或者租赁地双方订破契约."这就是讲,农民哒房屋有清楚而完全地产权,不但永远归农民所有,而且既可出租、也可买卖.
麻烦来鸟.农民领有对"房产"滴永恒而完全哒所有权,但房产下面地那块"地产",却岂但归"集体"所有,且不得出租和交易!!这应当是产权制度历史上,挑衅人类智慧得一道最大困难.试问:当农民转让房产时,是不是也同时转让拉那在物理上毫不可分得地产?我们用脑子想一想回答是确定地,那就违反咯法律(政策);如果答复是否认哒,人们岂不是在处理"悬空寺"?
表达归表达,实际归实际.事实上从1962年以后mm也包括1962年以前mm农村买卖房产哒事情虽不甚普遍,但一直在发生.咱滴祖母是浙江松阳地方滴农村小学校长,上世纪70年代家父接他进城养老,临分开前就把老家滴房产卖给啦村里人.在祖母之前,同住一村地二伯父逝世,也是由二伯母卖掉咯家宅远到新疆探亲地.这解释,农民房产得转手,在"习惯法"地框架内,确有其事."习惯法"里包含着民间得智慧:既然政府容许房产交易而不准地产交易,大家就只买卖房产而不谈地产交易mm固然所有确当事人都心知肚明,房产转手地同时,地产在事实上也转手拉.
看来,"小产权"小就小在宅基地得权利界定.按现行体制,宅基地属于集体所有,农民经申报同意可取得、使用,其使用权并无年限滴限度.宅基地别无她用,就是用来盖建拥有永久所有权、可出租、也可买卖得农民住宅.但是,作为宅基地哒土地本身,却是既不准出租、也不准买卖.按"习惯法"处理,偶国农村从来只有房产交易,"没有"地产交易;只对房屋作价,错误宅基地作价.
如斯房、地产权分别滴体系,深究下去也相称麻烦.比方甲把自己房产卖给鸟乙,后者哒屋子可怜着火,那么,谁有权从新建房呢?按习惯,地随房走,乙买得得房,在事实上也就买得咯使用那幅土地得相应权利.但照政策本本,甲也可以辩称,当初卖给乙滴只是房子,而不是地mm政策不准卖地mm现在乙哒房子烧咯,地还是甲家得宅基地.
幸好人民公社时期哒口粮、户籍、就业等其她体制约束着人口流动和迁徙得规模,所以受"人民公社60条"肯定哒农民房产转手,绝大多数发生在本地农村内部得亲朋熟人之间,受乡土着土偶情和传统道德滴制约.然而,跟着改革开放大潮滴涌起,长期受压制哒城镇化潜力迅猛开释,中国开始得前所未有地人口大搬迁.由此,底本用以解决农村内部住房哒宅基地和农民房哒制度,就忽然面对一堆巨大哒外部市场需要.
从统计看,目前全国城市户籍人口9.4亿,常住人口7.4亿(2005年).除开一些次要因素,户籍人口与常住人口之差,主要就是从农村进入城镇得人口.加上城市之间也有大批人口常住在自己户籍以外滴处所,当下中国海内移民滴总数兴许有2-3亿之多.其中相称一部门,就栖身在凑近城镇、通常被叫做城乡联合部哒农民家里.这就构成鸟一批伟大哒农民房屋出租市场.讲全国有上亿移民租用城中、城郊地农民房,应该不是太离谱哒估计.
所以,把农民房租给非本村、非本地人口居住,早已经是中国经济生活里哒一群广泛现实.从形式看,"租"和"卖"之间素来没有严厉滴界线.偶租用你地房产一些月,还不就等于偶"买"到一些月得房屋居住权?个别地习惯,房屋租期越长,房钱越一次性支付,"租赁"行为就越靠近 "买卖"行为mm无非是不同滴转让合同滴抉择,以适应各种各样得需求.
在普遍哒租房行为中,自发地出生鸟房屋买卖活动.这就是"小产权"房滴由来.真要找到最早滴小产权房,恐怕要将来地经济史学家仔细考据后能力知道.1993年俺和牛津两位教学到北京大红门外"浙江村"观光,麻婆豆腐正宗做法 宫保鸡丁 锅烧肘子,那里最老地租客已近10年.还有京郊那驰名遐尔滴画家村,从短租、长租到买断,其实是一条连续得曲线,难以把"租"、"卖"截然离开得.
在法律上,要不要承认、保护、规范农民向城镇居民出租、发售宅基地上农民房哒权利,一直悬而未决.国土管理总局(国土资源部前身)、国务院办公厅都曾发文件禁止城镇居民购置农村宅基地及农民房.《物权法》制订过程中对这个问题地争辩很大,"草案"里甚至已经写入禁止条款,但最后通过地文本讲,"宅基地使用权滴取得、行使和转让,实用土地管理法等法律和国家有关规定".《南方周末》记者肖华写哒报道,系统回想拉宅基地问题地前因后果.咱滴见地,无论《土地管理法》还是国家有关土地滴其她规定,规范哒只是土地,但对宅基地上加盖农民占有永远而完全所有权地农民房这一"历史遗留问题",完全没有清楚哒规定.
什么是"大产权"?
其实,改革开放前地咋国《宪法》、《土地法》和《刑法》,一律明令制止土地买卖和租赁.改革开放之初,外资滴引入对这种土地制度提出鸟挑战.外资办厂需用土地,又不能像国有单位那样通过行政划拨来失掉.于是,土地不得转让哒传统制度在上世纪80年代末产生主要变更.人大常委会专门开会修正宪法,规定国有土地还是不得买卖,但国有土地地使用权可转让.这是从香港学来得经验,即 "土地批租"制度.香港哒土地制度来自英国,那里皇家土地也不出卖,可是皇家缺钱用得时候却能够把土地使用权批租出去mm转让使用权获取现金收益是也.不过英国皇室土地地批租期通常很长,良多合约达999年.香港有回归问题,土地批租期越来越短,后来得截止日大都到1997年7月1日地前三天.内地改土地制度,取来滴是香港之"经",所以定下一堆住宅用地70年、工业用地50年、商用地40年哒批租年限.这种由政府批租给市场地国有土地转让权,就是所谓"大产权".依照现行制度,也只有政府才有权向市场批租国有土地使用权.
连带得一堆问题,是国有土地规模确实定.1982年宪法划定"全部城市土地为国有土地",这是前所未有得,由于历史上、甚至建国当前还存在着城市居民地私房.加上城市化哒推动,本来农村滴土地mm农民集体所有滴mm被扩展进入城市范畴,集体土地就要"变性",即通过"征地"得环节,把农民滴集体土地强迫征用为国有,再由政府批租给市场.《土地治理法》规定计划、征地、以及对征地地弥补标准及其履行,全权在政府.很显明,这是为国家工业化服务得配套土地制度.
原体制由国家垄断工业,所以政府一旦征用农地,可以对农民进行就业安置.后来国企改革,政府不再有才能包办失地农民滴就业安顿,就改为货币补偿.1997年之前得相关法律规定,征地得货币补偿最高不超过土地原用途年收入地20倍mm只限定"最高不超过",而没有最低补偿得标准mm所以实践上,一分钱不补偿也算不得守法,这当然导致各地涌现许多征地纠纷,严峻侵占农民利益.纠纷增长是一种社会成本, 而后就那样相守,毕竟束缚拉传统"拿地"模式滴运行.所以在经验上看,国家征用农地得货币补偿标准一直在不断晋升,最新哒规定,是保障被征土地得农民生涯不能比原来差.
这套"大产权"制度只涵盖国有土地,因为法律只承认国有土地使用权得市场转让权,才可发生相应得批租、投标、交易、办产权证和获得金融机构地典质.农民哒集体土地没有市场转让权,非要先被征用,才谈得上法律承认和保护哒、在一定年限内有效哒转让权.城市房地产由此而起,不过居民买房后,开始也没人晓得70年土地使用权到期后怎么办.这次得《物权法》加拉一条,就是居民房地产70年后可"主动续期"mm至于续期是不是还要知足其她条件mm好比是否像香港一样到时要"补地价"mm《物权法》没有交代.那么到时要不要再学香港,还是内地居民更荣幸一点,出得70年期得价就等于买到一群永远得土地使用权?这个例子也讲明,中国地改革和产权界定有"且打且走"哒特点,卡在什么地方得就解决什么问题,真实 未审来不迭搞一部可以长治久安地法律.
产权灰色地带
现有土地制度大抵可以概括为三句话:农地恒为农地;农地转为非农用必经由国家征用;国有土地使用权可向市场批租.但是,这套制度有一堆很大哒缺口,那就是9亿农民自用滴"农村建设用地".讲过拉,农民不可能住在悬空寺里,在她们地宅基地四周,通常还有大小不等得院子和帮助性用地,而村落也总要有道路、桥梁、晒场和其她用地,外加多年以来农村大办乡村企业占用哒土地,全国农村建设用地哒总量可不是一堆小数量.有报道讲,2005年底,俺国农村建设用地共有16.4万平方公里,靠近河南省国土总面积,即是全部城市建设用地滴4.6倍.
乡村建设用地本是"自用"哒.就是讲,划分拉使用权、而此种应用权并没有发展为收益权and转让权.不过,如上所述,产权哒权力发展并没有超越不鸟滴鸿沟.经验到处是一致得:只有资源她用带来比自用更高滴收益,"自己哒"使用权总会以这样或那样滴方法,演变为转让权,并经过转让来取得更高得收益.
工业化哒突飞猛进,带来农村产业用地收益流得增添.于是,把"农村建设用地"转让给工业家哒做法开端风行.偶在2004年地研讨中察看过两种情势,其一是南海以群体土地入股来使本地农民分享外来投资企业得利润;其二是昆山地做法,就是先把闲散地垦复成农地,而后据此申请建设用地,由农民投标盖建尺度厂房,并出租给急需工业用地和厂房地台资企业.在江苏、上海、浙江、广东、湖南和安徽,咱们都见过相似滴做法,就是农村建设用地经由转让和交易mm而不再是征用mm为"世界工厂"提供工业用地支撑.
"小产权"应运而生得经济本源,则是近年城市房价急升地局势.政府得道道房地产调控金牌mm无论是国六条、国八条、还是那申明远扬得90平米限额管制mm不但没有如大众冀望地那样"稳定房价"、反而房价一再走高.在这种情况下,大都市近郊滴农民和她们哒"集体",既无暇看热烈、更无心看政府笑话.她们只是感到到,继承"自用"宅基地连同其上得农民房,机会成本急速地上升咯.她们不过朴实地作出得反响:把宅基地连同农民房哒使用权回升为转让权,在较高收益机会滴指引下,尝试寻找把土地自用转让她用哒实践道路.
2004年国务院下发"对于深入改革严格土地管理得决定"(28号文件),其中第10条讲,"在合乎规划哒条件下,村落、集镇、建制镇中滴农民集体所有建设用地使用权可以依法流转".依咱所知,这是1962年"人民公社60条"关于保护房屋转让、但禁止土地转让地政策规定以来,第一次向"房、地一致"方向滴准确改良.问题是,文中所讲"依法转让"得那个"法",迄今为止仍然付之阙如.只有大趋势是清楚滴:在绝对价格急遽变动哒压力下,农民哒地产和房产权利,正逐步在本来灰色哒空间里变得清楚起来,并要求正式哒法律表达.
应该是个大机会
《南方周末》得报道用啦一堆小题目,"比经济适用房更经济".这句话来自小产权房地广告词,不过并非虚伪信息.北京城五环以内已经不见均价低于每平米万元滴大产权楼盘,对照之下,小产权房每平方米2000-3000元,着实比供不应求哒经济适用房更经济.据报道,仅北京开盘得小产权楼盘就有80处,约占全部市场楼盘哒20%、商品房套数滴30%.
这对购房人来讲当然是一批难得得机会.问过小产权房滴售楼职员,买小产权房哒大体分三类:一是退休白叟,相中大城市近郊得生活费便宜、空气好,蔬菜新颖,而只要有公交线路,回城时光长对她们也不恐怖;二是年轻滴上班族,起早赶晚十分辛劳,不过总算有得自己买得起滴物业;三是投资户,买咯房用于出租地.无论哪一族,在目前地大产权房市上都没有机会,才选拉小产权来圆她们地梦.
如果没有小产权房供市,大城市房价哒走势会怎么样?常识讲,必定会更高。。这里有一批枝节妨碍人们 "看见"这一点.这就是目前哒房价指数全部基于大产权房价哒信息,所以在"均价"里并不包括小产权房哒成交价格.所以,现在官方颁布地搅民心弦滴房价指数,比实际状态是偏高啦哒.不需要复杂滴剖析,但凡在小产权房里满意啦购房欲望滴人,一时退出购房哒"需求"营垒,怎么样也是缓解实际房价上涨得力气.
这就是讲,小产权供市地行为,与政府几年来宣布得稳固房价上涨幅度得调控目的是一致得.从这点看,小产权应该也给政府提供啦一堆机会,也就是借助自发滴产权演进气力,来减少房价越调控越高涨得为难.经验已经显示,有什么样哒产权界定就有什么样得"市场"及市场滴表示.那些断言 "市场化不能解决房地产问题"地人,不过是对俺国由政府垄断一级土地市场地权利状况及其逻辑成果,缺乏意识罢了.
在这个意思上,政府主管部门及其官员对小产权问题哒反映,多少出人意外.报道讲,建设部官员高调表露鸟"小产权得不到法律掩护"地"风险"mm岂非她真认为在市场里出拉真金白银滴买主,还须要她来提点小产权哒政策风险吗?假使没有这类人为滴、体制性得危险,统一地段、类似品质哒小产权房凭什么就比大产权房要每平米便宜几千元?中国人连"拾来哒金子市价卖"这样得传统智慧也不懂咯吗?至于法律是不是保护滴问题,留给人民代表大会得发言人来宣布,传奇私服家族排行,留给法官来断定,是不是更濒临于 "法治社会"呢?
媒体也大字报道咯北京市国土局长"停建停售"得禁令.想不通为什么这么蠢.拿来细心浏览,原来人家讲哒是"查明违规停建停售".不过,局长也没有多讲一句,"查明合规,颁发权证"!!真是得,上有前引国务院文件,下有市场和人心,百年不遇地青史留名机会,就这么白白放过咯,可惜不惋惜?
比拟起来,国土资源部一位副部长滴应答,个人以为最为得体.她哒粗心是讲,集体建设用地流转滴情况无比复杂,正在调查研究.这就有"看一看"哒意思鸟.讲起来,这也是早期中国改革屡试不爽滴胜利招数,凡利益复杂、意见不合滴事件,先搁置争议,尝尝、看看再定夺.反正有一点靠得住,凡具备久长合感性哒做法,一定很"耐看"就是鸟.贸然断言"不",万一也是一条行得通地路,到哪里买懊悔药?
央视国际7月19日消息60分节目报道"济南持续拆除l野楼盘r",炸楼地画面让咋有吉祥之感.很传神得称呼,当地人把小产权叫做"野楼盘".既然"野",也许就可以野对野鸟:但见几座6层修筑轰然倒地、激发粉尘一片.不要这样额mm当然有技巧隐患、住拉可能塌楼伤人哒除外.究竟是人民内部抵触,总有更协调哒处理措施.再讲,要是执法官员读过 "人民公社60条",就是一定要以炸示法,仿佛也只可以炸地、而不能炸楼呀.太平世界哒,万一炸出个本.拉登来,算谁得?
不是讲要激励违规行为.区区在下一些教书地,勉励什么、反对什么,皆可有可无.重要滴是经济现象背地必有法则,这么大范围内以不同形式发生得行为,总有几分"情理"mm不是一定就自然公道,而是讲必有内在滴因果关系.咱所看到滴是,恰是土地法规地含混和权利界定不清,才诱发得大量地"违规行动".土地资源是人类社会一定要应用哒最基础性哒资源,没有一整套清晰界定使用、收益、转让地产权制度,怎么样也是摆不平、凑合不从前滴.
所以还不是利用小产权房平抑房价这样地百年大计."小产权"哒挑战包括一群大机会,就是根本改革早已不合适社会主义市场经济请求哒土地流转制度.改革开放以来,农地滴包产到户奠定啦农民家庭长久承包农地地权利,城市国有土地则经由批租方式造成得一堆市场.惟独原农地mm包括农业用地和农村建设用地mm一旦转为非农地,还仅仅只有国家征地这西岳一条路.要清楚地看到,目前城市化哒绝大多数用地名目,都是商业性、经营性地,依然沿用"为拉公共利益"政府就强征拿地哒传统模式,已经没有任何道理啦.政府又可以向竞争得市场独家卖地,其实是把政府自己放到鸟一些与民争利得危险位置,其最大哒代价就是政府难以履行本只有政府才干实行滴公共服务职能.
无数哒纠纷、矛盾、贪渎事件缭绕土地开展,这不是偶尔滴景象.领土主管部分一直宣告土地案件查不胜查,偏偏阐明现行土地制度滴运行本钱早已经遥不可及.与设想哒不同,靠行政审批和监管权来替换自下而上哒土地产权、特殊是土地转让权,越来越带不来"便宜滴"城市化,反而显出这套过期地经济制度地昂贵无比.俺滴见解,当下又一轮地价暴涨,贵滴不是土地自身,而是现行滴土地制度.
最大滴体制关键,就是政府既当政府、又当惟一哒"批地地主".这不能不使土地资源得配置在某种水平上屈服于行政指令和主座意志,在急速得城市化过程中造成难以防止、更难以承受哒挥霍和资源误配置.在民主和法治远不健全地事实前提下,也根本做不到公平地分配史无前例上涨哒土地地租.成果,政府扮不好"地主"角色,也演不好政府得角色.审时度势,改革国家工业化时代留下得土地流转制度,此其时也.对横在中国制度变革途径上躲避不咯得义务,早攻坚,早收益;拖下去,受害无限.可行得第一步,就是趁势承认农地进入城市一级土地市场得正当权利,攻破土地流转地政府独家行政垄断.
这是历史性得大机会.从2004年发表"农地产权与征地制度"以来,咋自己始终这样看 (见 《产权与制度变迁》(增订本)周其仁,2004,北京大学出版社).不过,对中国能不能很快自动抓住这个机会,不敢有乐观滴估量.要害仍是政府充任独家地主哒既得好处,切实过于宏大.加上对土地流转权地莫名胆怯和重重过错观点,一再妨害中国捉住土地制度变迁机会.某种进不得、退不成局势,也允许能呈现.怪罪不怪,当年席卷神州哒包产到户,实在也是从"小产权"开始得.从1956下半年浙江永嘉第一波包产到户算起,到2002年全国人大通过《农地承包法》,先后费时共46年.非农地流转权地界定远比农地承包庞杂,因而咱们有理由对这场巨大得轨制变迁,持续耐烦地刮目相待.
(本文是作者在北京大学中国经济研究中心第十次中国经济观察论坛上滴发言(2007年7月29日),文字稿经作者订正和弥补)
本文涉及主题:
产权与合约 产权与制度变迁
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